I contratti agrari: affitto di fondo rustico

AFFITTO DI FONDO RUSTICO

La normativa disciplinante l’affitto di un fondo rustico è quasi interamente contenuta nella legge n. 203 del 1982 la quale, nel Capo I del Titolo I (articoli 1-7), tratta, in particolare, della durata del contratto.

Tale legge è pervasa da uno spirito di tutela del coltivatore-affittuario del fondo il quale gode di una posizione privilegiata rispetto al proprietario-locatore, perché il Legislatore, in linea generale, ha inteso riconoscere maggiore tutela e stabilità alle posizioni fondate sul lavoro e sull’impresa piuttosto che a quelle fondate sul diritto di proprietà.

In particolare, al solo affittuario è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto di affitto agrario in qualsiasi momento, e che solo in ipotesi di grave inadempimento, predeterminate e ben definite dalla legge, il proprietario potrà chiedere la risoluzione del contratto d’affitto, che lo stesso affittuario inadempiente potrà scongiurare, sanando tempestivamente la propria inadempienza.

Il contratto di affitto di un fondo rustico, stipulato tra il proprietario del fondo e un coltivatore diretto, ha una durata minima predeterminata dalla legge e pari a non meno di 15 anni.

Alla scadenza, il contratto si rinnova in automatico di ulteriori quindici anni e così, parimenti, ad ogni successiva scadenza, di ulteriori periodi di quindici anni ciascuno, a meno che una delle parti non abbia comunicato all’altra la disdetta, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno e con un preavviso di almeno un anno.

La raccomandata con la comunicazione della disdetta dev’ essere ricevuta dall’altra parte almeno un anno prima del termine di scadenza, originario o prorogato, del contratto.

Generalmente, le parti di un contratto di affitto agrario restano legate per almeno 15 anni, e solo allo scadere del quattordicesimo anno, decorso inutilmente il termine per la disdetta, potranno avere la certezza che l’affitto si rinnoverà per un nuovo periodo di 15 anni.

L’agricoltore-coltivatore diretto può avvalersi del diritto di recesso.

In aggiunta alla facoltà di disdetta, che entrambe le parti del contratto possono esercitare, entro la fine del quattordicesimo anno di vigenza del contratto medesimo, la legge, in applicazione dello spirito di favore del lavoro e l’impresa, riconosce all’affittuario coltivatore diretto un ulteriore diritto ossia il diritto di uscire dal contratto – cosiddetto diritto di recesso - in ogni momento e senza necessità di addurre alcuna particolare motivazione.

L’affittuario – coltivatore diretto, offrirà una semplice comunicazione al locatore, con la solita lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, con un preavviso di almeno un anno dalla scadenza dell’annata agraria.

Se il preavviso non venisse rispettato, il recesso non avrebbe effetto nei termini voluti dall’affittuario, ma al limite la comunicazione trasmessa via raccomandata potrebbe valere per l’anno ancora successivo.

Il locatore, al contrario, non potrà mai, si sua iniziativa, recedere dal contratto, e potrà solo impedirne il rinnovo alla scadenza, con la disdetta, di cui sopra, oppure chiederne la risoluzione per grave inadempimento dell’affittuario, come previsto dalla legge nello stesso art. 5, comma 2.

Per quanto attiene la risoluzione del contratto di affitto ex art. 5 comma 2, il locatore, proprietario del fondo affittato, potrà chiederla, ma solo nei casi di grave inadempimento contrattuale dell’affittuario-coltivatore diretto del fondo, peraltro nei casi espressamente previsti nella medesima norma.

Anche in questo caso il legislatore tutela il coltivatore del fondo, il cui inadempimento dovrà essere grave, per giustificare la risoluzione del contratto agrario, a differenza di quanto previsto nella disciplina generale in materia di risoluzione dei contratti, ove è sufficiente che l’inadempimento sia di non scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte così come disciplinato dall’art. 1455 c.c..

Si evidenzia oltre il diverso grado dell’inadempimento richiesto per giustificare la risoluzione grave, nella disciplina in materia agraria, e nella disciplina generale dei contratti “di non scarsa importanza”, anche il rilievo che nella disciplina generale viene dato all’interesse della parte che subisce l’inadempimento, che non è invece minimamente contemplato nell’ambito del contratto di affitto agrario.

Il legislatore, ha uniformato i casi di grave inadempimento dell’affittuario che giustificano la risoluzione del contratto da parte del locatore, e precisamente:

• cattiva conduzione del fondo, che si concreta nell’inadempimento degli obblighi di normale e razionale coltivazione del fondo, e di conservazione e manutenzione di esso e delle attrezzature ad esso relative;
• mancata corresponsione di almeno un anno di canone;
• nel subaffitto o subconcessione del fondo.

Per quanto attiene, il mancato pagamento di un anno di canoni e la sublocazione o la subconcessione del fondo a un terzo da parte dell’affittuario sono considerati dal legislatore "grave inadempimento".

In particolare per la sublocazione o subconcessione la gravità dell’inadempimento è collegata all’idea di evitare qualsiasi intermediazione nella conduzione del fondo e di garantire che l’attività di impresa agricola sia svolta direttamente dall’affittuario.

La violazione del divieto del subaffitto o della subconcessione, ai fini della dichiarazione di nullità, della risoluzione del contratto di affitto e della restituzione del fondo, può essere fatta valere soltanto dal locatore, entro quattro mesi dalla data in cui ne è venuto a conoscenza; se il locatore non si avvale di tale facoltà, il subaffittuario o il sub-concessionario subentra nella posizione giuridica dell'affittuario o del concessionario.

Relativamente alla cattiva conduzione del fondo, la gravità o meno della condotta dell’affittuario non è stabilita dalla legge, ma deve essere verificata caso per caso,con l’aiuto della giurisprudenza e degli orientamenti del Tribunali su casi simili.

Nel caso in cui ci sia un grave inadempimento da parte dell’affittuario il locatore, prima di adire l’autorità giudiziaria e prima di esperire l’obbligatorio tentativo di conciliazione innanzi all’Ispettorato agrario competente per territorio, deve necessariamente contestare all’affittuario medesimo l’inadempimento.

Affinché sia possibile fare valere tale strumento di risoluzione del contratto, prima di ricorrere ad Autorità giudiziaria, il locatore deve contestare con lettera raccomandata, le presunte inadempienze.

Se l’affittuario sana, entro 3 mesi dalla data di comunicazione, le inadempienze riscontrate, nessuna risoluzione del contratto opera.

Tale contestazione verrà formulata con l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno che delimiti la descrizione circostanziata e specifica della condotta contestata.

Se non rispetta preliminarmente tale formalità e procede direttamente giudizialmente, l’azione sarà dichiarata improponibile.

Infatti, la contestazione preliminare ha la funzione di consentire all’affittuario di sanare il proprio inadempimento, evitando, se lo fa entro tre mesi dal ricevimento della raccomandata, la risoluzione del contratto.

Questa possibilità di sanatoria mette in evidenza ancora una volta, la scelta del legislatore di tutelare la continuità e la stabilità del rapporto di affitto agrario, che potrà essere tutelato dall’affittuario coltivatore diretto anche nel caso in cui si sia reso colpevole di un grave inadempimento.

A differenza di quanto previsto per gli immobili urbani dall’art. 1592 c.c, l’affittuario di fondo rustico può eseguire "opere di miglioramento fondiario, addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali”, purché queste non modifichino la destinazione agricola del fondo o contrastino con programmi regionali di sviluppo o delle vocazioni colturali della zona, anche senza il consenso del proprietario del fondo".

L’art. 1592 c.c. in tema di miglioramenti stabilisce che:

"Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore."

Infatti, nel contratto di affitto agrario spesso capita che ciascuna delle parti esegua opere di miglioramento fondiario, addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali, tutto ciò è legittimo purché le medesime non modifichino la destinazione agricola del fondo e siano eseguite nel rispetto dei programmi regionali di sviluppo oppure, ove tali programmi non esistano, delle vocazioni colturali delle zone in cui è ubicato il fondo.

La parte che intende proporre la esecuzione delle suddette opere, in mancanza di un preventivo accordo, deve comunicarlo all'altra parte e all'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Se l’Ispettorato esprime parere favorevole il proprietario del fondo deve comunicare entro 60 giorni se egli stesso intenda eseguire le opere.

In caso di dichiarazione negativa o di silenzio, l'affittuario può procedere senz'altro alla esecuzione delle medesime, mentre qualora il proprietario comunichi di voler eseguire direttamente le opere deve iniziare ed ultimare le relative opere entro i termini assegnati dall'ispettorato stesso.

Se il proprietario non da inizio alle opere o non le ultima entro i termini previsti l'affittuario può eseguirle a sue spese.

Il locatore che ha eseguito le opere può chiedere all'affittuario l'aumento del canone corrispondente alla nuova classificazione del fondo, mentre l'affittuario che ha eseguito le opere ha diritto ad una indennità corrispondente all'aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti.

All'affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non gli sia stata versata dal locatore l'indennità fissata dall'Ispettorato oppure determinata con sentenza definitiva dall'autorità giudiziaria.

L’affittuario può, inoltre, eseguire piccoli miglioramenti, in deroga a quanto sopra previsto, previa comunicazione da inviarsi al concedente, venti giorni prima della esecuzione delle opere, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Si precisa che per piccolo miglioramento si intende quello che venga eseguito dall'affittuario con il lavoro proprio e della propria famiglia e che non comporti trasformazioni dell'ordinamento produttivo, ma sia diretto a rendere più agevoli e produttivi i sistemi di coltivazione in atto.

In particolare, l’art. 49, comma 4, 1. n. 203/1982, stabilisce che "in caso di morte dell’affittuario, il contratto si scioglie alla fine dell’annata agraria in corso, salvo che tra gli eredi vi sia persona che abbia esercitato e continui ad esercitare attività agricola in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore a titolo principale".

Tale norma, pertanto, all’ipotesi di un recesso unilaterale del locatore fondato sulla "giusta causa" della morte dell’affittuario, ha sostituito quella di un recesso che trova la sua giustificazione nella mancanza di un erede idoneo, ovvero – secondo le direttrici della politica agricola del nostro legislatore e degli ordinamenti giuridici dei paesi dell’U.E. - di un coltivatore diretto o di un imprenditore agricolo a titolo principale.

Ne deriva che la garanzia della continuità dell’impresa, creata dall’imprenditore defunto, da parte di coloro che sono agricoltori per professione, non solo pesa fino a modificare il meccanismo di trasmissione ereditaria del rapporto, ma altresì incide sul potere del locatore di recedere dal contratto qualora gli eredi siano idonei.

Solo in assenza di eredi legittimi "qualificati", riprende vigore la disposizione dell’art. 1627 c.c. con la conseguente facoltà di un recesso del proprietario.

Avv. Matteo Tola