Il preliminare di vendita e la proposta d’acquisto

1. Contratto preliminare di compravendita

La stipulazione dell’atto notarile, relativo all’acquisto di un immobile è solitamente preceduta da una trattativa e dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita il c.d. "compromesso".

Questa fase avviene anche con l’intervento di un mediatore professionale, che farà inizialmente sottoscrivere alle parti una "proposta di vendita" e una corrispondente "proposta di acquisto".

Il mediatore ha solitamente il compito di mettere in contatto le parti e di promuovere l’accordo tra esse sugli elementi più importanti del contratto quali: identificazione dell’immobile, prezzo, termini di pagamento, termini di consegna, e altri aspetti importanti dell’operazione vendita.

Con la sottoscrizione del preliminare le due parti del contratto il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata.

Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà o altro diritto reale di un immobile.

Infatti, con il contratto preliminare non si verifica alcun trasferimento della proprietà.

Le parti si limitano a contrarre reciprocamente l’obbligo di stipulare un successivo contratto "definitivo" ossia l’atto pubblico innanzi al notaio, con cui il passaggio avverrà.

Il compromesso, oltre a contenere l’obbligo di stipulare il contratto definitivo, serve alle parti per fissare una serie di elementi di quest’ultimo: la descrizione dell’immobile, l’ammontare del prezzo e le scadenze dei pagamenti, i termini per la consegna, gli accordi inerenti alle spese condominiali, e ogni ulteriore aspetto utile nella trattativa.

In particolare, il contratto preliminare consente alle parti di programmare i tempi della consegna dell’immobile e le scadenze dei pagamenti di caparre e di acconti, e di regolare tra loro alcune questioni che attengono alle condizioni in cui si trova l’immobile: esse potranno ripartirsi spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, potranno convenire patti relativamente alle condizioni degli impianti presenti nell’immobile, potranno stabilire che unitamente all’immobile saranno trasferiti anche alcuni beni mobili pertinenti all’immobile.

Alla firma del compromesso l'acquirente consegna al venditore una somma di denaro, che può essere qualificata in diversi modi.

Si parla a volte di acconto, quindi di una somma da imputare al prezzo concordato, che deve essere restituita se per qualsiasi motivo non si arriva al rogito definitivo.

Se invece si parla di caparra, allora si deve intendere come caparra confirmatoria.

La differenza tra acconto e caparra è che in caso di inadempimento dell'acquirente ossia di un rifiuto di acquistare, la caparra può essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito, mentre se inadempiente è il venditore che si rifiuta di vendere, l'acquirente può chiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

La parte non inadempiente ha però il diritto di chiedere l'esecuzione del contratto, anche davanti al giudice, se non si accontenta di trattenere la caparra o ottenere il doppio.

La caparra confirmatoria ha la funzione di vincolare maggiormente le parti al rispetto dell'impegno assunto, ma normalmente non dovrebbe essere di ammontare troppo elevato.

E’ prevista anche una terza possibilità, la caparra penitenziale, che attribuisce a una delle parti o a entrambe, il diritto di recedere dal contratto perdendo la caparra o restituendone il doppio.

In questo caso, dunque, non si verifica un inadempimento, perché è previsto fin dall'inizio che una delle parti o entrambe, possa ripensarci, ed è già stabilito quanto costerà cambiare idea.

La caparra, per essere considerata penitenziale, deve essere espressamente definita tale nel compromesso.

Se una delle parti, successivamente alla sottoscrizione del preliminare, non si presenta alla stipulazione del contratto definitivo entro il termine convenuto, l’altra oltre al meccanismo della caparra, così come descritto sopra, può ricorrere ad altri strumenti previsti dalla legge a sua tutela.

In primo luogo, può agire in giudizio per la risoluzione del contratto preliminare, a causa dell’inadempimento della controparte: il giudice, qualora accolga la domanda, imporrà alle parti di restituire le prestazioni già ricevute, salvo il risarcimento dei danni subiti dalla parte adempiente.

Se la parte inadempiente è il venditore, il compratore ha a disposizione un particolare rimedio, disciplinato dall’art. 2932 del codice civile: egli può chiedere al giudice di emettere una sentenza che determini il trasferimento della proprietà a suo favore, sostituendo il contratto definitivo.

Affinché ciò possa avvenire, il compratore deve dimostrare al giudice di essere disposto a pagare l’intero prezzo di acquisto. In questo modo, anche senza la cooperazione del venditore, il compratore potrà ugualmente realizzare il suo scopo di acquistare la proprietà dell’immobile.

Un aspetto importante e in quanto tale da non sottovalutare quando si è in presenza di un contratto preliminare è la trascrizione dello stesso.

Il contratto preliminare può essere una semplice scrittura privata, sottoscritta dalle parti, ma può anche essere autenticato dal notaio, in questo caso assume un altro valore.

Il contratto preliminare autenticato dal notaio, oltre a essere registrato all’Agenzia delle entrate, è anche trascritto nei Registri Immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.

Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque vale a dire "opponibile nei confronti dei terzi".

Ciò significa che il promittente venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.

Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.

Dal momento della trascrizione del compromesso, l’immobile è "riservato" al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Particolare importante è che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.

La trascrizione del contratto preliminare offre diversi vantaggi per l’acquirente.

Prima di tutto, dal momento della trascrizione l’acquirente non corre più il rischio che l’immobile sia venduto ad altri, che sia pignorato o che siano iscritte ipoteche, anche contro la volontà del venditore, per suoi debiti o pendenze fiscali.

L’intervento del notaio nella fase preliminare consente di evidenziare subito gli eventuali problemi che altrimenti emergerebbero solo dai controlli eseguiti prima del contratto definitivo.

Il notaio esegue tutti i controlli sul venditore, per verificare che sia l’effettivo proprietario dell’immobile e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole.

Inoltre acquisisce la documentazione sulla situazione urbanistica dell’immobile quali titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, le planimetrie e la documentazione catastale, e se necessario può suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia.

In questa sede, inoltre, possono essere affrontati i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione.

La trascrizione del compromesso garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente per la restituzione dell’acconto o del doppio della caparra, quindi se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, l’acquirente è garantito da un meccanismo simile all’ipoteca.

La trascrizione del contratto preliminare, infine, elimina il rischio che una formalità pregiudizievole sia trascritta o iscritta dopo la stipula dell’atto di compravendita, nei tempi tecnici che intercorrono prima della sua trascrizione nei Registri Immobiliari.

La trascrizione del contratto preliminare è sicuramente opportuna quando l’acquirente versa una caparra o un acconto di una certa entità, oppure quando deve trascorrere un certo periodo di tempo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo, e quando il venditore svolge attività d’impresa, soggetta al rischio di fallimento o di azioni di terzi, o comunque si ha motivo di temere azioni da parte dei creditori del venditore.

A prescindere dalla trascrizione o meno, il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della sua sottoscrizione.

In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso, che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell'applicazione delle norme tributarie.

2. La proposta d’acquisto

E' importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata.

La proposta d’acquisto, solitamente contenuta in un modulo prestampato fornito all’agenzia immobiliare, è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d'acquisto deve essere accompagnata generalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di "caparra".

Tale somma resta "bloccata", viene quindi sottratta alla disponibilità dell’acquirente, per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte.

Quindi non c’è certezza per l’acquirente che effettivamente l’affare venga concluso.

La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di caparra, impegna, invece, da subito entrambe le parti.

Ecco perché, come spiegato sopra, è sempre preferibile stipulare un preliminare.

Se si decide di sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:

• fissare una durata la più breve possibile;
• prevedere una caparra minima.

Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo, nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.

E’ opportuno ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma della proposta, l'acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge.

Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d'acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall’affare, perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra, o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.

Avv. Matteo Tola