L’amminsitratore del condominio: nomina, revoca, poteri e doveri

L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio.

L’amministratore di condominio infatti è il soggetto che cura l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi.

Una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini. Oltre ad una specifica serie di compiti che la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.

Il codice civile disciplina in modo completo la nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore.

Prevede che l'amministratore sia obbligatoriamente nominato superato un certo numero di condomini e disciplina le modalità di nomina e revoca da parte dall’Autorità Giudiziaria.

L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società.

La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale e, pertanto, può trattarsi sia di una società di persone quali società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo sia di una società di capitali quali società per azioni, società a responsabilità limitata.

L'articolo 71bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di requisiti indispensabili ai fini dell'esercizio dell'attività di amministratore.

Possono infatti svolgere l’incarico coloro che:

• hanno il godimento dei diritti civili;
• non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni;
• non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non sono interdetti o inabilitati;
• non sono stati annotati nell'elenco dei protesti cambiari;
• possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• hanno frequentato un corso di formazione iniziale;
• svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile e quindi si tratta di un amministratore non professionale, gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.Se invece l’amministrazione è affidata ad una società i requisiti devono essere posseduti:

• dai soci illimitatamente responsabili ossia dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice;
• dagli amministratori della società;
• dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condominii ai quali la società fornisce i propri servizi.

E’ altresì vero che dal 9 ottobre 2014 in forza del decreto ministeriale n. 140/2014 gli amministratori di condominio sono obbligati a seguire corsi per la formazione continua.

Per quanto attiene alla nomina dell’amministratore, ci sono dei casi in cui la stessa è obbligatoria.

Il primo comma dell’art. 1129 c.c. riformato recita: "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario".

Una volta che un condominio è composto da nove condomini, intendendo per condomini cinque diversi proprietari di distinte unità immobiliari, questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore.

Ovvero per quei complessi con meno di nove condomini i c.d. piccoli condomini nei quali sono ricompresi anche i c.d. condomini minimi, cioè quelli con due soli partecipanti, i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio.

Rispetto alla nomina, conferma e revoca dell’amministratore stante quanto specificato dal combinato disposto del secondo e quarto comma dell'art. 1136 c.c. per la nomina e la revoca degli amministratori è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione (cioè in prima e seconda convocazione) con almeno la metà del valore dell'edificio.

L’art. 1136, quarto comma, c.c. infatti prevede che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, ossia la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi vale a dire la metà del valore dell'edificio.

Si tratta di una norma inderogabile anche da un regolamento condominiale contrattuale (art. 1138, quarto comma, c.c.). Le maggioranze sono quelle e non possono essere ridotte né modificate.

Può accadere, tuttavia, che l’assemblea non riesca a nominare un amministratore, in questo caso la soluzione è riportata nell’art. 1129 codice civile, che prevede il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

La nuova formulazione dell'articolo 1129 contempla altresì che l'assemblea possa subordinare la nomina dell'amministratore al fatto che questi stipuli idonea polizza assicurativa per la responsabilità civile a copertura degli eventuali danni che la sua azione potrebbe provocare.

Il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, anche in considerazione degli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l'amministratore potrebbe intraprendere.

L'amministratore, superati gli otto condomini è organo indefettibile del condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale, ancorché contrattuale, potrà derogare impedendo la nomina di un amministratore (art. 1138, quarto comma, c.c.).

Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno ed aggiunge testualmente la legge che tale termine "si intende rinnovato per eguale durata".

Al momento del rinnovo del mandato, l’amministratore deve compiere degli adempimenti ineliminabili quali: la comunicazione dati anagrafici e professionali, codice fiscale, sede legale e denominazione sociale se si tratta di società, locale in cui sono tenuti i registri condominiali, orari in cui è possibile prenderne visione, importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Alla scadenza del primo anno di mandato, l’amministratore non deve convocare un’apposita assemblea per la sua riconferma, circostanza che quindi non necessita di essere votata.

Egli si può limitare a comunicare ai condòmini che il suo mandato si è automaticamente rinnovato e che ha accettato di espletarlo. E’suo diritto però dimettersi, convocando l’assemblea per la nomina di un successore.

Invece, alla scadenza del secondo anno, l’amministratore deve convocare l’assemblea ponendo all’ordine del giorno la decisione sulla sua riconferma o revoca.

Per quanto attiene la revoca dell’amministratore, l’art. 1129 c.c. dispone che: "la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio".

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

La prima ipotesi è quella più comune.

Può capitare infatti che, durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, l’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, può revocare l’amministratore.

Questo avrà pertanto diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta, oltre al rimborso delle eventuali anticipazioni, senza alcun diritto al risarcimento del danno.

In questo caso è evidente, che si tratta di una scelta, che nella maggior parte dei casi, viene fatta quando viene meno il rapporto di fiducia tra condominio e professionista.

Gli altri casi disciplinati dall’art. 1129 c.c. sono quelli della c.d. revoca giudiziale.

Sono due ipotesi ben precise e tassative ed in una, l’ultima, di difficile applicazione stante la sua genericità. In primis legittimato a ricorrere, come nel caso della nomina giudiziale, è ogni condomino.

Il caso indicato dall’art. 1131 c.c. riguarda la violazione dell’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea nei casi notifica di atti o provvedimenti esorbitanti dalle proprie attribuzioni.

I fondati sospetti di gravi irregolarità rappresentano, come è prevedibile una formula aperta che necessita di un accertamento costante in relazione al singolo caso. Proprio per questo motivo il legislatore è intervenuto integrando l'articolo 1129 c.c con un elenco che è tuttavia esemplificativo e non tassativo.

Solo alcuni esempi: l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione delle delibere assembleari e la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio.

Le ipotesi di revoca giudiziale sono rifinite, nei loro profili applicativi, dall’art. 64 disp. att. del codice civile: "Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione".

L’amministratore del condominio è assoggettato a una lunga serie di doveri, che devono permanere per tutta la durata del suo mandato.

Al momento della nomina, l’amministratore sigla un contratto con l’assemblea del condominio che comporta il rispetto di obblighi di rilevanza civile e penale.

Al momento dell’accettazione dell’incarico, egli deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo ove saranno custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui gli stessi a richiesta saranno consultabili e rilasciabili in copia e deve affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune l'indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici.Durante lo svolgimento del mandato, l’amministratore di condominio ha, in primo luogo, dei precisi doveri nei confronti dell’assemblea, essendo chiamato ad eseguire le deliberazioni della stessa e a convocarla almeno annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale.

L’amministratore, deve garantire altresì che il regolamento di condominio venga rispettato e disciplinare nell’interesse di tutto il condominio l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi, in maniera tale da assicurarne il miglior godimento a ciascun condomino.

L’amministratore di condominio inoltre è tenuto a seguire gli adempimenti fiscali, tenendo i registri, conservando la documentazione che riguarda il proprio operato e stilando il rendiconto annuale, da sottoporre all’assemblea entro 180 giorni e in particolare deve riscuotere i contributi, erogare le spese che si rendano necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compiere gli atti conservativi di queste ultime.

Se così non fosse, la sua nomina potrebbe essere revocata e sarebbe tenuto al risarcimento di eventuali danni.

L’amministratore di condominio, nel rispetto dei obblighi assunti all’atto della nomina è tenuto in ogni momento a fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Particolare fondamentale è che le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, così come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall’amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

L’organo di gestione condominiale deve inoltre agire per la riscossione forzata verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell'assemblea.

L’amministratore, poi, ha il dovere di curare la tenuta di una serie di registri: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità e per questo deve anche conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione condominiale, sia inerente al rapporto con i condomini che relativa allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.

Al momento della cessazione del suo incarico, la suddetta documentazione deve consegnare tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condomini che sia in suo possesso.

Non è inoltre dispensato dall’eseguire le attività urgenti necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni, peraltro senza che ciò dia diritto ad ulteriori compensi.

L'amministratore di condominio opera in virtù dell'istituto della rappresentanza previsto all'articolo 1131 del c.c.: pertanto i suoi poteri trovano fondamento nella legge, nelle delibere dell'assemblea condominiale e nel regolamento di condominio.

E’ tenuto ad espletare il proprio mandato con la diligenza del buon padre di famiglia potendo adottare contro i condomini provvedimenti obbligatori, il tutto pur sempre entro i limiti dell'interesse alla buona gestione della cosa comune.

Egli potrà assumere decisioni vincolanti circa materie attinenti particolari delibere assembleari ma non potrà mai interferire con i diritti esclusivi esistenti in capo ai singoli condomini.

L'amministratore ha il compito di vigilare circa la corretta applicazione e rispetto da parte dei condomini del regolamento condominiale, tanto che può avanzare richiami ed adottare tutti i provvedimenti necessari ad eliminare turbative ed a ristabilire l'equilibrio comune.

Questo potere è limitato alla tutela delle aree condominiali comuni, essendo escluse quelle parti dell'edificio di proprietà individuale dei singoli condomini, comprese le servitù di passaggio.

Ha altresì l'importante compito di garantire a tutti i condomini pari possibilità di fruizione dei beni comuni, non potendo l'amministratore negare ad uno ciò che al contrario è concesso a tutti gli altri, ha l'obbligo di vigilare circa la corretta erogazione dei servizi comuni, ben potendo lo stesso esperire idonei sopralluoghi ed effettuare verifiche periodiche anche al fine di ridurre al minimo le interferenze tra singole unità abitative.

L'amministratore puo’stipulare efficacemente, vincolando conseguentemente tutti i condomini, i contratti necessari a garantire corretta manutenzione ordinaria e straordinaria, in questo caso previa autorizzazione assembleare del condominio.

Nonostante l’amministratore sia il legale rappresentante del condominio e il diretto referente per le cause attive e passive, i suoi poteri di agire e di resistere in giudizio sono sempre subordinati all’espressa volontà dell’assemblea unica eccezione è l’avvio dell’esecuzione forzata nei confronti dei condomini morosi, che non necessita della previa autorizzazione dell’organo assembleare.

Si è già detto sopra che tra l’amministratore e il condominio si instaura un rapporto in cui la fiducia assume un ruolo fondamentale, che deve sussistere per tutta la durata del mandato.

Infatti, l’inosservanza dei doveri ai quali l’amministratore è assoggettato può portare a conseguenze giuridiche rilevanti e alla sua revoca e può far sorgere anche delle responsabilità risarcitorie nei confronti del condominio.

La revoca è possibile sempre, anche a prescindere da un particolare motivo, ove l’assemblea si esprima in tal senso con la medesima maggioranza prevista per la nomina.

Qualora si ravvisino gravi irregolarità, invece, il potere di rivolgersi al giudice per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore spetta anche al singolo condomino autonomamente.

A tal proposito la legge individua come gravi irregolarità i casi in cui l’amministratore: non convochi l’assemblea per l’approvazione dei conti o per la nomina di un nuovo amministratore, ometta di eseguire un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa o di dare esecuzione ad una delibera assembleare, non apra il conto corrente condominiale, gestisca il patrimonio del condominio in maniera tale da creare un rischio di confusione tra questo e il suo patrimonio o quello di altri soggetti, non comunichi ai condomini la notificazione di un atto di citazione in giudizio che riguardi questioni che superano le sue attribuzioni, non effettui il rendimento dei conti entro 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale, non comunichi o comunichi in modo incompleto i propri dati, si rifiuti di fornire dati aggiornati sullo stato dei pagamenti, non curi la tenuta dei registri obbligatori o il recupero dei crediti, cancelli senza motivo delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Ancora, per le omissioni e le irregolarità più significative poste in essere dall’amministratore, la legge prevede ulteriori e specifiche conseguenze.

In particolare, se dalla disamina delle sue attività emergono delle gravi irregolarità o risulta che il conto corrente non è stato aperto o non è utilizzato, ogni condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea al fine di far cessare le irregolarità o domandare la revoca.

Se invece l’amministratore non specifica l’importo del proprio compenso all’atto della sua nomina, quest’ultima è da considerarsi nulla.

Accanto alle inadempienze che possono portare alla revoca dell’incarico, si collocano le inadempienze che possono creare dei danni per il condominio, tra le tante per esempio l’amministratore non esegua la delibera condominiale che impone l’apertura di una polizza assicurativa per i danni contro i terzi e, successivamente, la caduta di calcinacci procuri delle lesioni ad un passante.

In questo caso il condominio non potrà avvalersi della copertura assicurativa per colpa e fatto dell’amministratore che sarà tenuto a rimborsare al condominio le somme dovute a titolo di risarcimento verso il passante.

Lo stesso può dirsi quando l’amministratore ritarda le azioni per il recupero di un credito nei confronti di una società rendendo impossibile il rientro delle somme. Anche in questo caso l’amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni.

In tutte queste ipotesi la responsabilità dell’amministratore è una responsabilità da contratto e quindi al condominio sarà sufficiente dimostrare l’esistenza di un danno derivante da una omissione da parte dell’amministratore.

Quest’ultimo, per contro, dovrà invece dimostrare che di avere eseguito correttamente il proprio incarico e che pertanto il danno non è imputabile ad alcuna sua omissione.

Il compenso dell'amministratore è una delle voci del bilancio condominiale più dibattute, in quanto capita spesso questa voce di costo sia poco trasparente e mal giustificata.

Nei piccoli condomini può costituire una delle spese più onerose.

E’ lo stesso articolo 1129 C.C. che sancisce: "L'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".

Pertanto il codice civile richiede che la retribuzione debba includere tutte le voci dovute a titolo di compenso per l'attività professionale dell'amministratore.

Per quanto attiene nello specifico il compenso è opportuno sottolineare che non esiste un tariffario professionale specifico per gli amministratori di condominio, i quali, nel determinare il proprio compenso, ricorrono quindi ai criteri differenti.

Alcuni, infatti chiedono un compenso fisso, altri invece lo determinano sulla dimensione del condominio, altri ancora lo stabiliscono in misura percentuale rispetto al volume d’affari del condominio.

In ogni caso, quale che sia l’ammontare del proprio compenso, per legge l'amministratore deve specificare in maniera analitica l'importo dovutogli quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo, poiché se non lo fa la nomina è da considerarsi nulla.

Avv. Matteo Tola